La regla MARS: qué significa para los propietarios de Florida
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Escrito por Marie I. Sanjurjo, Broker, Blue Mar Real Estate Group, Inc. Última revisión: [Fecha].
La regla de Mortgage Assistance Relief Services — comúnmente llamada la regla MARS o Regulation O — es una regulación federal diseñada para proteger a los propietarios de estafas de rescate de ejecución hipotecaria y otras prácticas predatorias en el espacio de asistencia hipotecaria. Está codificada en 12 CFR Part 1015 y es aplicada principalmente por la Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).
La regla MARS da forma a cómo los servicios legítimos de asistencia hipotecaria — incluyendo la correduría de venta corta como Recourse — pueden comercializarse y operar. Entender qué prohíbe MARS y qué requiere te ayuda a identificar a los operadores legítimos y reconocer a los predatorios.
En esta página
- Por qué existe MARS
- Qué prohíbe MARS
- Qué requiere MARS
- La exención del broker de bienes raíces
- Cómo identificar a un operador predatorio
- Lo que te decimos (y por qué)
- Preguntas frecuentes
Por qué existe MARS
Después de la crisis financiera de 2008, una oleada de estafas de rescate de ejecución hipotecaria apuntó a los propietarios en dificultades. Los operadores prometían "salvar tu casa" o "detener la ejecución hipotecaria" mientras cobraban honorarios por adelantado y no entregaban nada. Muchos propietarios perdieron tanto su dinero como sus casas ante estas operaciones.
En respuesta, la Comisión Federal de Comercio promulgó la regla MARS en 2010. La autoridad se transfirió a la CFPB en 2011 cuando esa agencia fue establecida bajo Dodd-Frank. El propósito de la regla es prevenir los patrones predatorios específicos comunes en los esquemas de rescate de ejecución hipotecaria.
Qué prohíbe MARS
MARS prohíbe varias prácticas específicas en los servicios de asistencia hipotecaria:
Declaraciones falsas. La regla prohíbe las declaraciones falsas sobre la probabilidad del consumidor de obtener un resultado particular, el tiempo que tomará, la obligación del consumidor de hacer pagos hipotecarios durante el servicio y muchas otras afirmaciones específicas. Las afirmaciones vagas o agresivas sobre "salvar tu casa" o "detener la ejecución hipotecaria" contravienen esta prohibición.
Honorarios anticipados. MARS prohíbe cobrar honorarios a los consumidores antes de que el consumidor reciba una oferta escrita de alivio hipotecario de su prestamista con la que esté satisfecho. Esta es la provisión operacionalmente más importante — hace ilegal el modelo predatorio de honorarios anticipados.
Desalentar la comunicación. MARS prohíbe las prácticas que desalientan al consumidor de contactar directamente a su prestamista, consejero de vivienda o abogado. Algunos operadores predatorios dicen a los propietarios que no se comuniquen con su prestamista; esto es ilegal bajo MARS.
Declaraciones falsas sobre afiliación gubernamental. Muchas operaciones predatorias implican que están afiliadas a programas gubernamentales (HAMP, HARP, iniciativas federales de prevención de ejecución hipotecaria). MARS prohíbe estas implicaciones cuando no son precisas.
No proporcionar las divulgaciones requeridas. MARS requiere divulgaciones específicas en la publicidad y en momentos específicos en la relación con el cliente.
Qué requiere MARS
Cuando los operadores cubiertos por MARS anuncian o se comunican con los consumidores, se requieren divulgaciones específicas:
En comunicaciones comerciales en general, el operador debe revelar que no está asociado con el gobierno y que el prestamista del consumidor puede no estar de acuerdo en cambiar su préstamo.
En comunicaciones sobre transacciones específicas de consumidores, el operador debe incluir divulgaciones específicas adicionales sobre honorarios, el derecho del consumidor de dejar de usar el servicio en cualquier momento y el derecho del consumidor de comunicarse directamente con su prestamista.
Antes de que los consumidores firmen acuerdos, el operador debe proporcionar una divulgación escrita que contenga la oferta del prestamista de alivio hipotecario, los servicios y honorarios del operador, y los derechos del consumidor.
El lenguaje específico de divulgación está prescrito en la regla. Los operadores que no incluyen las divulgaciones requeridas están en violación.
La exención del broker de bienes raíces
La regla MARS proporciona una exención para los brokers de bienes raíces que organizan transacciones inmobiliarias, incluyendo ventas cortas. Bajo 12 CFR 1015.7, los brokers de bienes raíces que realizan transacciones inmobiliarias no están sujetos a la mayoría de los requisitos de MARS cuando su trabajo es el trabajo estándar de transacción inmobiliaria — listar la propiedad, encontrar un comprador, negociar con el prestamista para la aprobación de la venta corta, cerrar la venta.
La exención es la que permite a Recourse y a brokers de bienes raíces de Florida similares y legítimos operar en este espacio. Estamos proporcionando servicios de correduría de bienes raíces (listando propiedades, negociando con prestamistas, cerrando transacciones) — no servicios de modificación de hipotecas independientes.
La exención tiene límites. Los brokers de bienes raíces no pueden reclamar la exención para actividades fuera de la transacción inmobiliaria en sí. Un broker que ofrece "servicios de modificación del préstamo" separados de una transacción inmobiliaria no calificaría para la exención.
Para la práctica real de Recourse — listar propiedades para venta corta, negociar con prestamistas para la aprobación de la venta corta, cerrar ventas — la exención aplica claramente. Somos una correduría de bienes raíces haciendo trabajo de correduría de bienes raíces.
Cómo identificar a un operador predatorio
La existencia de la regla MARS es en parte un indicador de los patrones a vigilar. Señales de alerta comunes en las estafas de rescate de ejecución hipotecaria:
Honorarios anticipados. Cualquier operador que te pida pagar antes de entregar un resultado específico está operando en violación de MARS (a menos que califiquen para la exención limitada de abogado, que tiene sus propias restricciones). Los brokers de venta corta legítimos son pagados por el prestamista al cierre, no por ti por adelantado.
Promesas de "detener la ejecución hipotecaria" o "salvar tu casa." Estas afirmaciones son categóricas y casi siempre son declaraciones falsas. Los resultados dependen de muchos factores fuera del control del operador. Los operadores legítimos describen lo que hacen; no prometen resultados.
Afiliación gubernamental implicada o declarada. "Programa gubernamental", "programa de HUD" (cuando no son realmente una agencia de consejería aprobada por HUD), "prevención federal de ejecución hipotecaria" — estas implicaciones cuando las usan operadores privados son violaciones de MARS.
Instrucciones de no comunicarse con tu prestamista o abogado. Un operador legítimo quiere que puedas verificar lo que están haciendo y consultar a un abogado. Los operadores predatorios no quieren que hables con nadie que pueda deshacer el esquema.
Tácticas de presión relacionadas con el tiempo. "Solo tienes 48 horas" o "actúa ahora antes de que sea demasiado tarde" o "firma aquí hoy o perderás tu casa" son tácticas de presión inconsistentes con la toma de decisiones informadas. Los plazos reales existen en los casos de ejecución hipotecaria, pero los operadores legítimos te dan la información que necesitas para tomar decisiones, no presión para actuar antes de pensar.
Solicitudes de firmar la escritura o transferir la propiedad. Algunas estafas involucran a propietarios que firman su escritura al operador de "rescate", supuestamente para facilitar el rescate, con el propietario pagando alquiler al operador. Este es un patrón notorio de estafa de rescate de ejecución hipotecaria. Nunca firmes tu escritura a nadie que no sea un comprador en una transacción inmobiliaria verificada y cerrada.
Solicitudes de hacer los pagos hipotecarios al operador en lugar del prestamista. Otro patrón común de estafa. Siempre paga a tu prestamista directamente a través de tus canales de pago normales.
Si encuentras estos patrones, la operación probablemente es predatoria. Repórtala a la Oficina de Regulación Financiera de Florida, la CFPB, o la Oficina del Fiscal General de Florida.
Lo que te decimos (y por qué)
Recourse opera bien dentro de los requisitos de MARS porque la exención de correduría de bienes raíces aplica. Pero el propósito más amplio de la regla — prevenir las prácticas predatorias que apuntan a los propietarios en dificultades — también da forma a cómo nos comunicamos.
No prometemos resultados. Los resultados de la venta corta dependen de las decisiones del prestamista, las pautas del inversionista, las valoraciones, el comportamiento del comprador y muchos factores fuera de nuestro control. Te decimos lo que hacemos y qué esperar; no prometemos lo que sucederá.
No cobramos honorarios anticipados. Nuestro trabajo es pagado por tu prestamista al cierre. Si una venta corta no cierra, no se nos paga. No pagas nada de tu bolsillo.
Te contamos sobre las alternativas. Modificación del préstamo, defensa ante la ejecución hipotecaria, quiebra, consejería HUD — referimos rutinariamente a estos recursos cuando son apropiados para tu situación. No pretendemos que la venta corta sea el único camino o que seamos tu única opción.
Te alentamos a consultar abogados cuando sea apropiado. Si tu situación tiene complejidad legal, te lo decimos. Referimos directamente a abogados. No intentamos mantener la conversación limitada a nosotros mismos.
Somos transparentes sobre nuestra estructura de compensación. Comisión de correduría pagada por el prestamista al cierre. Si aceptas una modificación en su lugar, no se nos paga. La alineación económica es estructural y lo decimos explícitamente.
Proporcionamos divulgaciones claras. Cada página del sitio identifica a Blue Mar Real Estate Group, Inc. como la correduría con licencia, muestra nuestro número de licencia y señala que no somos abogados y no brindamos asesoría legal.
Esto no es porque la regla MARS requiera que hagamos todo esto (la exención del broker de bienes raíces nos da más flexibilidad de lo que los requisitos completos de la regla exigirían). Es porque la postura de confianza que la regla MARS fue creada para hacer cumplir es la postura de confianza bajo la que queremos operar independientemente.
Preguntas frecuentes
¿MARS me protege de mi broker de bienes raíces?
Los brokers de bienes raíces que realizan trabajo estándar de correduría de venta corta caen bajo la exención del broker. Las protecciones de la regla contra prácticas engañosas siguen aplicando más ampliamente a través de la ley de licencias de bienes raíces de Florida y los estatutos de protección al consumidor, pero las prohibiciones específicas de MARS no aplican al trabajo de venta corta de un broker con licencia como tal.
¿Qué pasa si ya pagué a un operador de rescate de ejecución hipotecaria?
Si pagaste honorarios anticipados a un operador que no es abogado ni prestamista prometiendo alivio hipotecario, eso puede haber sido una violación de MARS. Puedes presentar quejas ante el Fiscal General de Florida, la Oficina de Regulación Financiera de Florida, la CFPB y la FTC. También puedes tener demandas civiles para la devolución del dinero. Consulta a un abogado.
¿Pueden los abogados cobrar honorarios anticipados en casos de ejecución hipotecaria?
Los abogados con licencia en Florida tienen una exención limitada de la prohibición de honorarios anticipados de MARS para servicios legales reales. La exención tiene condiciones específicas (el abogado tiene que tener licencia, el trabajo tiene que ser servicios legales reales, los honorarios tienen que ser razonables, y aplican los requisitos de cuenta fiduciaria). La mayoría de los abogados de defensa ante la ejecución hipotecaria operan bajo esta exención.
¿Qué pasa si mi situación involucra tanto la venta corta como asuntos legales?
Puedes contratar tanto a un broker de venta corta (pagado por el prestamista al cierre) como a un abogado de defensa ante la ejecución hipotecaria (pagado por ti bajo su estructura de honorarios) para las partes legales de tu situación. Los dos roles son distintos y no entran en conflicto. Muchos de nuestros clientes trabajan con ambos.
¿MARS sigue en vigor?
Sí. A pesar de varios desafíos legales y políticos, la regla MARS sigue en vigor bajo la autoridad de la CFPB. La CFPB continúa aplicándola.
¿Cómo presento una queja sobre un operador predatorio?
Múltiples canales:
- Queja de consumidor de CFPB
- Protección al consumidor del Fiscal General de Florida
- Oficina de Regulación Financiera de Florida
- Quejas de consumidores de FTC
Documenta todo — comunicaciones, pagos, acuerdos firmados, nombres involucrados.
¿Quieres verificar que Recourse es un operador legítimo?
Blue Mar Real Estate Group, Inc. es una correduría de bienes raíces con licencia en Florida. Puedes verificar nuestra licencia en el Departamento de Negocios y Regulación Profesional de Florida usando el número de licencia CQ1018554.
Leer sobre nuestra postura de cumplimiento →
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Recourse es un servicio de venta corta de Blue Mar Real Estate Group, Inc., una correduría de bienes raíces con licencia en Florida. Operamos bajo la exención de broker de bienes raíces de la regla MARS. Esta página es informativa. No es asesoría legal. Para preguntas específicas sobre MARS o protección al consumidor, consulta a un abogado calificado.
Blue Mar Real Estate Group, Inc. | Broker de Bienes Raíces con Licencia en Florida | Licencia #CQ1018554. Igualdad de Oportunidad de Vivienda.
Igualdad de Oportunidad de Vivienda. No somos abogados y no brindamos asesoría legal. Las modificaciones son decididas por su servicer según las pautas del inversionista y su situación financiera específica. No podemos garantizar ningún resultado en particular.
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